دانلود مقاله رنگ نور در معماری

 بنگاه‌ها می‌توانند از پیش‌ فروش مسکن منتفع شوند/قرارداد ممنوع است

موارد چالش‌برانگیز آیین‌نامه کنترل ساختمان رفع شد

براساس تصميم وزيرراه و شهرسازى روز گذشته در جلسه ای مشترک موادى از پيش نويس آئين نامه كنترل ساختمان كه سبب اختلاف نظر میان وزارت كشور، شهردارى‌ها، سازمان‌هاى نظام مهندسى ساختمان و ساير مراجع دولتى و تشكل‌هاى حرفه اى و صنفى حوزه مسكن و شهرسازى شده بود، پس از بررسی های كارشناسى مقررشد با ترتيبات جديد جايگزين شود.
اين تصميم در جلسه‌اى كه ديروز با معاون امور مسكن و ساختمان وزارت مذكور و مديران و كارشناسان آن وزارت تشكيل شد توسط وزير راه وشهرسازى اتخاذ و به آنان ابلاغ شد. به نظر مي‌رسد با اين تدبير وزير راه بن بستى كه طى سه ماه گذشته در روند بررسى آئين نامه كنترل ساختمان در كميسيون هاى دولت پيش آمده بود شكسته شده و بررسى و تصويب آئين نامه مذكور جريان عادى خود را پى خواهد گرفت.
وزارت راه وشهرسازی حدود دو سال است که جلسات متعددی با کارشناسان ومسئولان شهرداری، وزارت کشور و نیز اعضای سازمان نظام مهندسی و به طور کلی صاحب نظران حوزه صنعت ساختمان و نیز شهرسازی برگزار کرده است؛ چرا که ازهمان ابتدا اعتقاد وزارت راه وشهرسازی این بود که تغییرات آیین نامه کنترل ساختمان می‌بایست با اجماع صورت بگیرد.
در این جلسات تخصصی، اساسا هریک از ارکان ساخت وساز درباره این آیین نامه نقطه نظرات خاصی داشتند.به عنوان مثال با توجه به اینکه دراین آیین نامه شهرداری مسوول نظارت برکنترل مقررات ساختمان شده بود و تمامی بار مسئولیت برروی دوش این نهاد، مسئولان شهرداری براین باور بودند که این مسئولیت برای آنها سنگین است.درهمین حال آنها مکرر تاکید می‌کردند که دراین آیین نامه شرایطی تعریف شده است که راه برای بازکردن پرونده های متعدد در شهرداری باز می کند و این امر سبب می‌شود که مشکلات عدیده حقوقی برای این نهاد ایجاد شود.
اما وزارت کشور نیز به عنوان نهاد ناظر برشهرداری نیز ایراداتی به این آیین نامه داشت و مسئولان این وزارتخانه نیزهمسو با شهرداری براین باور بودند که این آیین نامه باعث خواهد شد که مداخلات دولت در حوزه شهرسازی افزایش پیدا کند واین امر درحالی است که اساسا دولت نباید تا این حد دراین امور دخالت داشته باشد.
درهمین حال سازمان نظام مهندسی نیزازاین بابت به این آیین نامه نقد داشت که اساسا قدرت نظام مهندسی دراین آیین نامه به شدت محدود شده است واین امر باعث می شود که این سازمان عملا تضعیف شود .همچنین مهندسان خواستار این بودند که دراین آیین نامه اساسا مسوولیت رصد مقررات ملی ساختمان ونیز صدور پروانه ساختمان به سازمان نظام مهندسی محول شد و اساسا این سازمان می بایست دراین زمینه به جای تضعیف، قدرتمند شود.
با توجه به اینکه ازهمان ابتدا وزارت راه وشهرسازی اعلام کرده که در تصویب این آیین نامه اساسا به دنبال آن است که با اجماع ونیز با مشارکت وهم اندیشی تغییرات آیین نامه کنترل ساختمان را اعمال کند؛ از قرار معلوم، باتوجه به اینکه این سه نهاد بر مواضع خود پافشاری می کنند، حال وزیر راه وشهرسازی تصمیم گرفته است که با جلب نظر و نیزرایزنی با شهرداری، وزارت کشور و نظام مهندسی تغییرات مد نظر خود را اعمال کند.
ناظران ازیک سو این امر را به نوعی کوتاه آمدن وزیر از مواضع خود می دانند اما آن سوی ماجرا نیز برخی براین باورند باتوجه به اینکه وزیر راه وشهرسازی ازهمان ابتدا بنای تغییرات را برروی جلب نظرات ونیز اقناع گذاشته بود بنابراین این رویکرد آخوندی لزوما به معنای عقب گرد یا کوتاه آمدن نیست بلکه تصمیمی است برای اینکه همچنان که وعده داده است، تغییرات براساس هم اندیشی و در فضای دموکراسی صورت گیرد.

تشریح مزیت اجرای صحیح کناف در صنعت ساخت و ساز

مدیر ارشد بازرگانی شرکت کناف ایران با بیان این که شرکت کناف یکی از بزرگترین تولید کنندگان سیستم‌های ساخت و ساز خشک در جهان است گفت: این شرکت در سال ۱۹۳۲ در آلمان تأسیس شد شرکت کناف ایران، شاخة تولیدی کناف در ایران است.
 شرکت کناف ایران با ظرفیت تولید بالای بیست و دومیلیون متر مربع در سال، اولین و بزرگترین تولید کننده سیستم‌های ساخت و ساز خشک در ایران می‌باشد. این شرکت علاوه بر تأمین نیازهای داخلی، محصولات خود را به بیش از ۱۱ کشور همجوار صادر می‌نماید و تا کنون سه بار صادر کنندة نمونة کشور شده است.
برزو افقهی  افزود: ساختار کلی سیستم‌های ساخت و ساز خشک شامل صفحات روکش دار گچی (سیمانی) و مقاطع فولادی گالوانیزة سبک نورد سرد می‌باشد که این صفحات به عنوان پوشش و پروفیل‌های فولادی به عنوان زیرسازی عمل می‌کند. مزایایی همچون سهولت، سرعت و دقت بالا در اجرا؛ ایمنی در برابر زلزله و حریق؛ خواص عایق بندی حرارتی، صوتی و رطوبتی؛ و تعمیرات و نگهداری آسان موجب شده است که امروزه سیستم‌های ساخت و ساز خشک به عنوان جایگزین روشهای منسوخ سنتی (بنایی) در صنعت ساختمان مورد استفاده قرار گیرند.
مدیر ارشد بازرگانی کناف گفت: سیستم‌های ساخت و ساز خشک کناف با هدف کاهش ضایعات ساختمانی و استفاده بهینه از منابع طبیعی، ارتقاء کیفیت ساختمان سازی، صرفه جویی در زمان و هزینه‌های ساخت و ساز، تأمین ایمنی بناها در برابر زلزله و بهینه سازی مصرف انرژی طراحی و تولید شده‌اند.
افقهی در ادامه افزود: انتخاب این سیستم در مرحله طراحی محاسبات سازه از یک سو باعث کاهش بار مرده ساختمان شده و از سوی دیگر موجب کاهش نیروی ناشی از زلزله خواهد شد؛ در نتیجه هزینه‌های مربوط به سازه و پی کاهش می‌یابد. علاوه بر کاهش جرم کلی ساختمان و در نتیجه کاهش نیروی ناشی از زلزله، دیوارهای کناف دارای رفتار میان قابی مناسب بوده و اثر منفی بر رفتار لرزه‌ای سازه ندارند. ساختارهای ایجاد شده با محصولات کناف دارای عایق حرارتی و صوتی مناسب بوده ودر برابر رطوبت نیز مقاوم است.
وی ادامه داد: همچنین با استفاده از ساختارهای مقاوم در برابر حریق، می‌توان سازه و یا فضاهای مورد نظر ساختمان را در مقابل آتش مستقیم تا دو ساعت مقاوم نمود. از دیگر مزایای این سیستم‌ها سهولت در انجام تعمیرات، امکان ایجاد تغییرات با توجه به نیازها یا کاربری بنا، دسترسی آسان به تاسیسات و حمل و نقل آسان و ارزان است.
وی با بیان این که در حال حاضر کناف ایران هزینه‌های زیادی برای فرهنگ سازی و تولید گذاشته است گفت: متاسفانه در مورد فرهنگ سازی و آموزش‌های سیستم‌های نوین در کشور فعالیت‌های خوبی انجام نشده است.
این فعال ساختمانی گفت: هدف اصلی شرکت کناف صرفاً عرضه یک سیستم جدید نیست بلکه تغییردیدگاه و نگرش در مورد یک محصول است.
افقهی در مورد اجرای صحیح کناف گفت: نصب و اجرای سیستم‌های ساخت و ساز خشک و اجرای کناف به علت فروانی در جزئیات فنی هرکدام از ساختارهای سقف یا دیوار یک فعالیت تخصصی است که نیروهای شاغل در این زمینه ملزم به شناخت این جزئیات فنی و اجرای دقیق آنها بر اساس استانداردهای موجود در دستور العمل فنی کناف است.
وی در این خصوص ادامه داد: اگر هرکدام از جزئیات فنی و نوع مصالح بدرستی اجرا نشود، محصول تمام شده فاقد کیفیت و ماندگاری مطلوب خواهد بود؛ همچنین هزینه صرف شده نسبت به کار کاملاً غیر منطقی است زیرا قیمت مصالح کناف براساس جزئیات فنی نوع ساختار و آنالیز آن تعیین شده و هر ساختار قیمت خاص خود را دارد که این قیمت در کل کشور ثابت است لذا با کم و کاست کردن مصالح نوع ساختار منتخب و نادیده گرفتن جزئیات فنی، کارفرما همان هزینه ساختار را پرداخت کرده اما محصول فاقد کیفیت تحویل می‌گیرد.

لزوم توجه به مدیریت نگهداری ساختمان‌ها

طبق ضوابط، وظایفی همچون تهیه دفترچه اطلاعات فنی ساختمان (سندی برای صدور شناسنامه فنی‌ملکی)، انجام بیمه تضمین کیفیت و تهیه نقشه‌هایی چون‌ساخت بر عهده مجریان ذی‌صلاح است که از ملزومات اِعمال مدیریت نگهداری در دوران بهره‌برداری به حساب می‌آید؛ مواردی بسیار با اهمیت که جزو حلقه‌های مفقود زنجیره تامین کیفیت ساخت‌ محسوب می‌شود.
حامد خانجانی : پروژه‌های ساختمانی از چرخه عمری شامل مراحل ایده‌پردازی و مطالعات، طراحی، اجرا و راه‌اندازی، تعمیر و نگهداری و در نهایت تخریب برخوردارند. کیفیت و عمر مفید هر بنا به درستی انجام هر یک از این مراحل بستگی دارد. در کشورهای توسعه‌یافته بنابر علل متعدد اجرایی عمر مفید ساختمان‌ها بیش از ۱۰۰ سال برآورد می‌شود. در کشور ما علاوه بر تغییر مداوم ضوابط شهرسازی که منجر به تخریب بناهایی با عمر کوتاه و نوسازی ساختمان‌هایی چند برابر ظرفیت قبلی می‌شود، کیفیت پایین ساخت‌و‌ساز که نتیجه فقدان فرآیندی استاندارد در احداث و بهره‌برداری است، متوسط عمر مفید بناها را به حدود ۳۰ سال رسانده است.
یک ساختمان با کیفیت و پایدار نتیجه مطالعات دقیق ساختگاه آن از لحاظ پهنه‌بندی زلزله و شناخت شرایط اقلیمی و جوی آن است که در طراحی و محاسبه معماری و سازه لحاظ می‌شود؛ پس از آن دقت در اجرا و به‌کارگیری مصالح و عوامل کیفی نقش تعیین‌کننده دارند و پس از راه‌اندازی و تحویل ساختمان به ساکنان، بسته به نحوه بهره‌برداری و شرایط مراقبت و نگهداری، عمر ساختمان‌ها با توجه به استانداردهای رعایت شده در احداث، طولانی و مدید خواهد بود.
عوامل مختلفی از تاثیر تحمل بارها و خستگی عناصر سازه‌ای، شرایط جوی مانند نم و رطوبت، خطرات طبیعی مانند سیل و زلزله، مخاطرات و تهدیدات نظامی و عدم کنترل و بازرسی‌های دوره‌ای منجر به کاهش سطح بهره‌دهی و کاهش ایمنی و بهداشت ساختمان‌ها می‌شود. توجه به مراقبت و نگهداری ساختمان‌ها در یک سیستم مدیریت کیفیت مبنی بر وجود استانداردها، بازرسی‌ها، مسوولان نگهداری ساختمان، آزمایش‌های دوره‌ای، مستندسازی‌ها، آگاهی‌بخشی ساکنان از وضعیت ساختمان و همچنین حضور یک مرجع حقوقی نظارت بر این سیستم، منجر به افزایش عمر بناها و حفظ سرمایه‌های ملی و منابع طبیعی می‌شود. به‌رغم اینکه در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ۱۳۷۴ و آیین‌نامه‌های بعدی شرایط مختلف تامین کیفیت ساخت‌و‌ساز در نظر گرفته شده و در ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون مصوب ۱۳۷۵ به زمینه‌های مختلف خدمات مهندسی از جمله بهره‌برداری و نگهداری اشاره شده و مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان با عنوان «مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها» در سال ۱۳۹۲ توسط وزارت راه‌و‌شهرسازی منتشر شده است، اما تاکنون اقدامی برای تعیین صلاحیت کارشناسان مربوطه و تحقق فرآیند مذکور انجام نگرفته است.
از مهم‌ترین شروط تامین کیفیت ساخت، حضور مجریان ذی‌صلاح در کارگاه‌های ساختمانی است که تاکنون به شکل اثرگذاری در کشور اجرایی نشده است. طبق ضوابط، وظایفی همچون تهیه دفترچه اطلاعات فنی ساختمان (سندی برای صدور شناسنامه فنی‌ملکی)، انجام بیمه تضمین کیفیت و تهیه نقشه‌هایی چون‌ساخت بر عهده مجریان ذی‌صلاح است که از ملزومات اِعمال مدیریت نگهداری در دوران بهره‌برداری به حساب می‌آید. مواردی بسیار با اهمیت که جزو حلقه‌های مفقود زنجیره تامین کیفیت ساخت‌ محسوب می‌شود.
در غیاب مواردی که قانون‌گذار به جهت تضمین تعهدات عوامل ساخت در نظر داشته، در شرایط فعلی تنها برگه‌های تعهد اتمام عملیات ساختمانی که با الزام شهرداری‌ها در پایان‌کار ازسوی مهندسان ناظر به مرجع صدور پروانه ارائه می‌شود و در آن قید شده است «مسوولیت هر گونه نقص فنی ناشی از عدم رعایت ضوابط و مقررات و اصول فنی و ساختمانی به عهده ناظر است»، قرار دارد که با توجه به مشکلات متعدد موجود و براساس قواعد کار، روشن است که کفایت موضوع نمی‌کند. در دوران بهره‌برداری و در شرایط خلأ مدیریت نگهداری نیز برای انجام تغییرات از جمله تغییر کاربری، شهرداری از مالکان برگه تایید استحکام بنا توسط ناظران طلب می‌کند که رویه‌ای غیرقانونی و معیوب است و تنها در جهت انتقال مسوولیت از شهرداری به مهندس ناظر و تعیین مقصر هنگام بروز حوادث و نه اقدامی برای تضمین و کنترل کیفیت، کاربرد دارد. مشکلاتی که لازم است با زمینه‌سازی حضور مجری ذی‌صلاح، صدور شناسنامه فنی و تحقق مدیریت نگهداری ساختمان‌ها هرچه بیشتر مورد توجه مسوولان قرار گیرد.

پیش‌فروش ساختمان، یک قانون خوب یا ظلمی به خریداران مسكن و انبوه سازان؟

با گذشت حدود چهار سال از تصویب قانون پیش فروش ساختمان در مجلس در آذر ماه سال 1389، دستورالعمل پیش فروش ساختمان درخرداد ماه سال 93 از سوی وزارت راه و شهرسازی ابلاغ و مسیر ساماندهی بازار پیش فروش مسکن هموار شد. اما کماکان این آیین‌نامه نیاز به تکمیل داشت تا موانع مهمی مانند دستورالعمل شناسنامه فنی برداشته شود.
بر این اساس وزیر راه و شهرسازی در 21 شهریور ماه دستورالعمل قانون پیش فروش ساختمان را ابلاغ کرد که طبق آیین‌نامه قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم سند پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی و ارائه شناسنامه فنی ساختمان، بیمه بودن ساختمان پیش فروش و همچنین داشتن سند رسمی از ضوابط مورد تأکید در آن است.
بر اساس این گزارش، نقش مهم این دستورالعمل، جلوگیری از وقوع جرم در بخش پیش فروش ساختمان عنوان شده است؛ چرا که در سال‌های اخیر دستگاه قضایی با انبوهی از پرونده‌های قضایی مرتبط با پیش فروش مسکن و تخلفات آن روبه‌رو بوده‌ است.
حال اگرچه با ابلاغ دستورالعمل اجرایی، قانون پیش فروش ساختمان تا حدود زیادی امکان اجرا پیدا کرده و دولت تأکید دارد که این آیین‌نامه می‌تواند جلوی بسیاری از تخلفات در حوزه پیش فروش ساختمان و بی‌اعتمادی مردم نسبت به آن را بگیرد و درنهایت به رونق بازار مسکن بینجامد، اما دراین میان انتقادات زیادی هم از سوی فعالان ساختمانی نسبت به آن وارد شده است.
مخالفت انبوه سازان با قانون پیش فروش
بر این اساس انبوه‌سازان با انتقاد از اینکه در قانون پیش فروش ساختمان فقط به خریداران توجه شده است، هشدار داده اند که وارد حوزه پیش‌فروش ساختمان نخواهند شد و صرفا عده‌ کمی از انبوه‌سازان و سازندگان، تسلیم قانون جدید پیش فروش ساختمان خواهند شد.
آنها با اعتقاد به اینکه قانون جدید پیش فروش ساختمان کارایی چندانی در کاهش تخلفات و مراجعه به دستگاه‌های قضایی به خاطر کم کاری سازنده‌ها نخواهد داشت بر این باورند که این قانون به نفع خریداران مسکن تدوین شده است، بنابراین سازنده‌ها سعی خواهند کرد وارد پیش فروش ساختمان نشوند، چرا که اگر به تعهدات خود عمل نکنند تضامین سخت‌گیرانه‌ای برای آنها در نظر گرفته شده است. در حالی که برای خریداران نیز باید این تضامین درنظر گرفته شود.
همچنین انبوه سازان با اشاره به برخی اشکالات این قانون می گویند: قانون پیش‌فروش ساختمان ظلم به خریداران مسكن و انبوه سازان است و به بن‌بستی برای فروش واحدهای مسکونی انبوه‌سازان تبدیل شده است.
به اذعان آنها در این قانون برای ناظر پروژه وظایفی تعریف شده که در حد وظایف قبلی وی نبوده و نگرانی هایی را برای او به وجود می آورد. همچنین قوانین بانكی اجازه آن را نمی دهد تا فروشندگان اسناد خرید را به شخص پیش خریدار منتقل كنند. اشكال در انتقال و ابطال اسناد و نیز مسایل فنی مربوط به شناسنامه فنی ملکی از اشکالاتی است که باید در این قانون بازنگری شود. چرا که مشكلات مربوط به قانون پیش فروش ساختمان، تنها به شناسنامه فنی ملكی مربوط نمی شود كه بگوییم با حل این مشكل، تمامی ایرادات وارد به این قانون حل می شود.
مسئولان صنف اتحادیه مشاوران املاک، دیگر گروه مخالفان اجرای قانون پیش فروش ساختمان را تشکیل می دهند. آنها با اشاره به اینکه قانون پیش فروش ساختمان باید بازنگری شود، بر این باورند که این قانون به علت نبود زیرساخت های لازم قابلیت اجرا در جامعه را ندارد و مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی در عمل نمی توانند این قانون را اجرا کنند.
قانون جامع پیش فروش از نگاه مجلسی ها
با این حال تعدادی از اعضای کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ضمن موافقت با این قانون معتقدند: هدف قانونگذار پیشگیری از پیامدهای منفی و معضلات اجتماعی بوده و قانون پیش فروش ساختمان، جامع و شفاف است و نیاز به بازنگری ندارد.
به گفته مجلسی ها در برخی موارد سازندگان بدون گرفتن پروانه ساختمانی اقدام به پیش فروش واحدهای ساختمانی می کردند و
این قانون در جهت جلوگیری از کلاهبرداری ها در حوزه پیش فروش ساختمان تصویب شده است. در این قانون مشخصات ملک پیش فروش از جمله شناسنامه فنی، سند مالکیت و پروانه ساختمان الزامی عنوان شده و تا زمانی که ملک به پیشرفت ۳۰ درصدی نرسیده است، نباید پیش فروش شود. همچنین برای تبلیغ این واحدها، شرایطی در نظر گرفته شده است.
تولد دوباره اعتماد در بازار معاملات پیش‌فروش
علاوه بر این مسئولان وزارت راه و شهرسازی نیز با تاکید بر بازگشت اعتماد به بازار معاملات مسکن با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و رونق بازار با ایجاد شفافیت در بازار معاملات مسکن معتقدند: صدور دستورالعمل شناسنامه فنی که بر اساس آن شهرداری ها و مهندسان ملزم به وحدت رویه در صدور پروانه ساختمانی و نظارت بر ساخت و ساز صحیح خواهند شد، بحث مهمی است که با ابلاغیه اخیر وزیر راه و شهرسازی جنبه رسمی و قانونی به خود می گیرد.
آنها همچنین در پاسخ به انتقادات انبوه‌سازان می گویند: وظایف ناظر را قانونگذار تامین می‌کند و مسلما قانونی که توسط قانونگذار وضع می‌شود مراحل مختلفی را گذرانده است. لذا تمام مسیرهای بررسی قانون پیش فروش ساختمان در کمیسیون‌های متعدد دولت، قوه قضاییه و مجلس مورد بررسی قرار گرفته و اینگونه نیست که بخشی از جامعه مثلا انبوه‌سازان را مورد توجه قرار نداده باشد. قوانین باید در کشور به اجرا درآیند و اینکه قبل از اجرا یک طیف از جامعه نسبت به نقاط ضعف آن اظهارنظر و انتقاداتی را وارد کنند، جای بحث فراوانی دارد. چرا که قبلا انتقادات نابجا باعث تاخیر در فرآیند تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان شد، در حالی که قانون پیش‌فروش در سال ۸۹ مصوب شد و انتظار می‌رفت که آیین‌نامه اجرایی آن نیز در همان سال‌ها، به تصویب برسد.
درمجموع قانون پیش‌فروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که در صورت اجرای صحیح می‌تواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش موثری ایفا کند. از آنجایی که سابق بر این شهروندان نمی‌توانستند از پیش خرید خود اطمینان حاصل کنند قانون پیش‌فروش ساختمان، حقوق پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را تامین می‌کند و می تواند خلأ موجود در این زمینه را که منجر به تضییع حقوق شهروندان و کلاهبرداری می شود، کاهش دهد و در عین حال با ایجاد شفافیت در بازار معاملات مسکن باعث رونق شود.

سازندگان در دوره رکود،از بخشنامه‌‌های جدید استقبال‌نمی‌کنند

طی روزهای اخیر، به دنبال ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی و تعیین تکلیف اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان از سوی وزیر راه و شهرسازی، صدور شناسنامه فنی طبق قانون جزو وظایف شهرداری‌ها اعلام و تکمیل آنها نیز به مهندسان ناظر واگذار شد.
در این میان اگرچه ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان از سوی آخوندی بازهم منجر به بروز موجی از ابهامات در برخی از سازمان های نظام مهندسی استان ها شد، اما درنهایت مشخص شد که شناسنامه فنی پیش فروش ساختمان که مدنظر وزیر راه در این ابلاغیه است، متفاوت با شناسنامه فنی ملکی است.
کاهش تخلفات در بخش پیش خرید مسکن
در همین رابطه رییس سازمان نظام مهندسی استان مرکزی با بیان اینکه اصل قانون پیش فروش طرح خوبی است که تاحدودی مشکلات و تخلفات در بحث پیش خرید مسکن را کاهش می دهد گفت: با این حال با توجه به اینکه طرح پایلوت آن را در کشور شروع کرده ایم، قانون پیش فروش اشکالات و نواقص زیادی دارد.
غلامحسین الله دادی  ادامه داد: شناسنامه فنی ساختمان که وزیر راه و شهرسازی به تازگی آن را ابلاغ کرده، باید برای هرواحد مسکونی به صورت تک برگ صادر شود و زمانبر و هزینه بر و جدا از شناسنامه فنی ملکی سابق است که برای ساختمان ها صادر می شود.
وی درخصوص تاثیرات مثبت شناسنامه فنی پیش فروش افزود: اختلاف طبقاتی، اختلاف متراژ، فروش به غیر و... از جمله مشکلاتی است که مردم در بحث پیش فروش با آن مواجهند و صدور این شناسنامه تاحدود زیادی این مسائل را مرتفع می کند، اما درعین حال یک سری مشکلات برای مهندسان ایجاد می کند.
الله دادی گفت: در این بخش به لحاظ اینکه ناظران باید اطلاعات مندرج در شناسنامه پیش فروش را امضا کنند، مسئولیت و تعهدی برای مهندسان ناظر ایجاد می شود که بعد از ساخت پروژه، اگر مالک یا سازنده ساختمان درباره عمل به وعده های داده شده تخلف کند، بار حقوقی این موضوع متوجه ناظر خواهد بود و باید پاسخگوی خریدار باشد.
این مسئول با بیان اینکه این ابلاغیه وزیر راه بسیار مثبت اما مناسب برای کشورهای اروپایی است گفت: درصورت بروز هرگونه تخلف در پروژه پیش فروش، ناظر مجرم خواهد بود و اگرچه کلیت طرح مفید ارزیابی می شود، اما باید دید در عمل چه اتفاقی می افتد.
شناسنامه فنی پیش فروش، بی تاثیر بر رونق مسکن
همچنین رییس سازمان نظام مهندسی استان فارس در این راستا با بیان اینکه شناسنامه فنی ملکی مربوط به اطلاعات فنی ساختمان است گفت: شناسنامه فنی پیش فروش ارتباطی به مسائل فنی ندارد و در آن مسائلی نظیر عرصه، اعیان و عرصه قید می شود.
حسین پوراسدی در ادامه داد: منطقی است که صدور این شناسنامه در اختیار شهرداری قرار گیرد، چون شهرداری کار صدور پروانه را انجام می دهد و مهندسان دخالتی در این بخش ندارند؛ اما شناسنامه فنی ملکی را که قبلا در مجلس مصوب شده، باید سازندگان یا مهندسان مجری تکمیل، ناظران تایید و سازمان نظام مهندسی صادر کند.
وی درباره تاثیرات اجرای این ابلاغیه بر بخش پیش فروش مسکن گفت: مسلما این بخشنامه تاثیری بر رونق بخش ملک و ساختمان نخواهد گذاشت، چون رونق این صنعت فراتر از این موارد است.
پور اسدی اضافه کرد: ولی حداقل اگر این بخشنامه در بخش پیش فروش سازوکار درست و قانونی و ضابطه مندی ایجاد کند، می تواند از کلاهبرداری برخی سازندگان و بسازوبفروش ها که یک واحد مسکونی را همزمان به چند نفر می فروختند و یا تعهدی در زمان تحویل ملک نداشتند، جلوگیری و این مسائل را ساماندهی کند.
کاهش مشکلات قضایی و اختلاف بین فروشنده و خریدار
رییس سازمان نظام مهندسی استان آذربایجان شرقی نیز با بیان اینکه این استان اولین استان در صدور این شناسنامه بوده و تاکنون نزدیک به 500 شناسنامه فنی پیش فروش صادر کرده است گفت: اگرچه در استان ما جلسات مختلفی برای این طرح تشکیل شده، اما با این حال تاکنون رضایت مندی مطلوبی در این مسیر حاصل نشده است.
علی طوماری  درباره نحوه اجرای این طرح تصریح کرد: این طرح جدید نیست و سابق بر این نیز سازمان نظام مهندسی اطلاعات شناسنامه پیش فروش را برای هر واحد مسکونی تکمیل و به شهرداری ارائه و این سازمان آن را صادر می کرد؛ ولی شهرداری ها در اجرای آن تاحدودی با مشکل مواجه بودند و اکنون شنیده ها حاکی از آن است که اجرای آن در کل کشور لازم شده است.
وی ادامه داد: با این حال صدور شناسنامه فنی ملکی که کل ساختمان را توصیف می کند، همچنان در اختیار نظام مهندسی است.
طوماری در ادامه با اشاره به تاثیرات مثبت شناسنامه پیش فروش برای پیش فروشنده و پیش خریدار گفت: به این ترتیب از مشکلات قضایی موجود در دادگاه ها و اختلاف بین دو طرف قرارداد، ناشی از فروش یک واحد به چند نفر یا عدم عمل سازندگان به تعهدات خود، در قراردادهای پیش فروش کاسته می شود.
وی تاکید کرد: البته با توجه به رکود بخش مسکن و ساختمان، در حال حاضر سازندگان از ضوابط جدید استقبال نمی کنند و چون قبلا ساخت وساز برای آنها ارزش افزوده خوبی به همراه داشت، بخشنامه ها را قبول می کردند، اما در شرایط فعلی رکود مسکن، با اعلام چنین بخشنامه هایی به طور کل از ساخت و ساز منصرف می شوند.
این مسئول همچنین با بیان اینکه نظام مهندسی در کنار صدور شناسنامه فنی ملکی، از پتانسیل لازم برای صدور شناسنامه پیش فروش نیز برخوردار است گفت: اطلاعات لازم برای این شناسنامه را طراحان و ناظران تکمیل می کنند و صرفا مرحله نهایی کار در اختیار شهرداری است و اگر کل کار به نظام مهندسی واگذار می شد، احتمالا هماهنگی و نتیجه بهتری حاصل می شد.
طوماری افزود: درواقع بین شهرداری ها و دفترخانه ها و چگونگی صرف هزینه و مسائل مالی روشن نیست و رضایت مندی چندانی بین سازندگان و خریداران وجود ندارد.
شناسنامه فنی، متفاوت از شناسنامه فنی ملکی
رییس سازمان نظام مهندسی استان کردستان نیز در این رابطه گفت: طبق بررسی ها و استعلام انجام شده از شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی، ابلاغیه وزیر راه و شهرسازی در خصوص شناسنامه فنی، متفاوت با شناسنامه فنی ملکی است که صدور آن بر عهده نظام مهندسی است و این دو از هم متفاوت هستند.
محمدصدیق ثابتی در گفت‌وگو با «صما» اظهار داشت: ظاهرا ابلاغیه دکتر آخوندی مربوط به شناسنامه پیش فروش آپارتمان است و روشن شدن جزئیات موضوع نیازمند بررسی بیشتر است.
تحمیل هزینه بیشتر به مردم
اما در این راستا رییس سازمان نظام مهندسی استان چهارمحال وبختیاری گفت: سازمان نظام مهندسی طی سال های گذشته تجربه صدور شناسنامه فنی ملکی ساختمان را دارد و در این استان صدور شناسنامه فنی ملکی برای ساختمان های بالای 4طبقه الزامی بوده است.
سیامک مشرف افزود: با توجه به اینکه کلیه مهندسان ناظر زیر نظر این سازمان فعالیت می کنند، انتظار می رود که در این رابطه نقش سازمان های نظام مهندسی به عنوان نهادی که کنترل کیفی کار ساخت را برعهده دارد، بیشتر مورد توجه قرار گیرد.
وی ادامه داد: شاید در استان های برخوردار مثل تهران، فارس و... شهرداری به لحاظ برخورداری از نیروهای اجرایی متخصص، امکان صدور شناسنامه فنی را داشته باشند، اما در استان های کم برخوردار و شهرهای محروم ابدا این کار ممکن نیست و نتیجه مثبتی به همراه نخواهد داشت.
مشرف با تاکید بر اینکه در این حالت صدور شناسنامه فنی به عنوان یک قانون لازم الاجرا در حاشیه قرار می گیرد خاطر نشان کرد: تکمیل اطلاعات توسط ناظران و صدورنهایی آن توسط شهرداری منجر به دوباره کاری و تحمیل هزینه های بیشتر برای مردم و کاهش دقت در اجرا می شود.